Con el objetivo de fomentar un entorno de viviendas asequibles para los capitalinos, el jefe de Gobierno de la Ciudad de México envió una iniciativa de reformas al Congreso local.
Con zonas superando los 25 mil pesos mensuales, rentar en la Ciudad de México (CDMX) se ha vuelto sumamente caro. Tan solo en la primera mitad de este año, el costo de los arrendamientos subió 8.6%, es decir, cinco veces la inflación registrada en el primer semestre.
Según datos de la plataforma Inmuebles24 en abril pasado alquilar un departamento de 65 metros cuadrados en la capital tenía un costo promedio de 17 mil 800 pesos, lo que a su vez representa un aumento de más de 17% en comparación con abril de 2023.
Si a esto sumamos el incremento de las personas que buscan rentar en la CDMX es fácilmente detectable una crisis de vivienda que se agrava cada año.
Para poder hacer frente a esto el jefe de Gobierno capitalino, Martí Batres, presentó una iniciativa ante el Congreso local con la que busca modificar la Ley de Vivienda y el Código Civil para CDMX de manera que se establezca un límite al incremento en las rentas, se cree un registro digital de contratos de arrendamiento y se fomente la construcción de viviendas asequibles.
“La renta va ocupando un espacio cada vez más grande en los gastos de la familia. Los más pobres utilizan la mitad de sus ingresos para pagar la renta y esto afecta a sectores populares y hasta sectores de clase media también. Entonces, enviamos una iniciativa para que las rentas no puedan aumentar por arriba de la inflación”, detalló Batres.
El secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda, Inti Muñoz Santini, explicó que el aumento excesivo en las rentas comenzó alrededor de 2013 y en realidad es un fenómeno que también se presenta en otras ciudades del mundo.
De ahí, puntualizó, la urgencia de iniciar “un proceso de estabilización que ponga el acento en resolver la problemática a la que se enfrentan muchísimos capitalinos por la creciente dificultad para tener acceso a una vivienda digna a través del arrendamiento”.
De acuerdo con los datos de la Encuesta Nacional de Vivienda más reciente realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) más de la mitad de las personas que rentan una vivienda señalan que es porque carecen de acceso a créditos y porque no tienen recursos para adquirir una propia.
Enfoque social
Entre las modificaciones, la iniciativa de Batres propone añadir una fracción XVII al artículo 1 de la Ley de Vivienda y reformar el artículo 59 para que el Gobierno de la CDMX garantice la construcción pública de vivienda con un esquema de arrendamiento asequible para personas de bajos ingresos.
Cabe decir que hace un par de meses el propio Batres presentó el programa piloto Vivienda Social en Renta para Jóvenes de la CDMX 2024, con el que se edificarán 150 viviendas para arrendar a jóvenes de entre 18 y 29 años que se encuentren estudiando o iniciando su carrera profesional.
Para ello se eligió a la colonia Doctores, en la alcaldía Cuauhtémoc, para edificar dichos departamentos. Además, según detalló el jefe de Gobierno, los jóvenes que ganen entre uno y dos salarios mínimos podrán rentar dichas viviendas por cinco años, con un costo mensual de entre dos mil 500 y cinco mil pesos, más una cuota de mantenimiento de 10 por ciento.
Tan solo en la colonia Doctores un departamento semejante al del programa piloto puede llegar a rentarse por 13 mil pesos al mes. Los beneficiarios del programa podrán acceder a la vivienda por menos de una tercera parte de este costo.
En este sentido, las iniciativas de Batres se alinean con acciones y políticas que ya comenzó el propio gobierno capitalino.
Además, la iniciativa entregada al Congreso local propone modificaciones al artículo 2448-D del Código Civil de la entidad para que las rentas no se incrementen anualmente por encima de la inflación vigente. Según dicho artículo el aumento máximo es de 10% anual, tomando como consideración la mensualidad del arrendamiento.
La inflación promedio de los últimos diez años es de 4.69% anual, de manera que las rentas han crecido poco más del doble respecto de la inflación en esta década.
Más aún, entre 2013 y 2019 las rentas crecieron hasta ocho veces más que el salario mínimo, lo que supone una desproporción abismal entre los ingresos y los pagos de las familias capitalinas.
Finalmente, la propuesta de Batres también busca que el gobierno de la CDMX conforme un registro digital de contratos de arrendamiento en el que dichos acuerdos se inscriban un mes después de haber sido celebrados.
Para ello se reformaría el artículo 2448-F del Código Civil para el Distrito Federal y el registro se regiría bajo los criterios de la Ley de Transparencia, Acceso a la Información Pública y Rendición de Cuentas de la Ciudad de México, así como la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos Obligados.
“Lo que estamos proponiendo no es ajeno a diversas disposiciones de estabilización de rentas que ocurre en las grandes ciudades del mundo desarrollado. Y si queremos que nuestra ciudad se siga fortaleciendo como una de las grandes urbes, debe también ponerse freno al acelerado encarecimiento de las rentas para vivienda”, puntualizó Batres.
¿Tapar el sol con un dedo?
Para algunos especialistas la crisis de vivienda en la CDMX no se revertiría con una iniciativa como la del jefe de Gobierno, aunque esta sea un signo de buena voluntad. Armando Rosales, por ejemplo, es miembro de la Asociación Mexicana de Urbanistas y destaca que la propuesta no prevé el aspecto informal e irregular del mercado de viviendas, en el que se rentan cuartos de servicio, habitaciones y hasta departamentos enteros sin registro y hasta sin contrato.
En este sentido, Rosales destaca que la iniciativa no establece sanciones para aquellos que se opongan al registro de contratos, ni estipulan si habrá autoridades que verifiquen todos los datos de inquilinos, arrendatarios y propiedades: “Al ser un registro tan laxo, nos deja en la misma situación por ser de carácter voluntario y digital, sin que haya procesos de verificación”.
Rosalba González Loyde, profesora de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y maestra en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile, coincide con Rosales en el carácter voluntario del registro, aunque agrega que el “tope” a la renta se limita a la renovación de un contrato y no al precio del arrendamiento en general.
“Lo que regula los aumentos es la actualización. Si se va ese inquilino y llega otro, no hay actualización de contratos: es un contrato nuevo y el propietario puede aumentar la renta 20 o 30% si el mercado lo permite. Eso no se establece ni con lo que tenemos vigente ni con la propuesta”, puntualiza.
Igualmente, Rosales señala que tampoco se menciona si las propiedades deberán tener características mínimas para considerarse adecuadas, dignas y listas para rentarse. En algunas ciudades del Reino Unido, por ejemplo, para que un departamento se considere apto para arrendarse debe contar con enseres como lavadora, refrigerador y estufa, además de los requerimientos de iluminación, ventilación o drenaje.
Más aún, considerando que en ciudades como Berlín o París 85 y 65% de viviendas están destinadas al mercado de rentas, respectivamente, la CDMX debe encontrar la forma de superar su actual 23%. Para ello, algunos socios de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), como Alberto Halabe, sugieren que el gobierno capitalino promueva estímulos para la construcción de viviendas en alquiler.
“Está demostrado que el control de rentas solo genera gentrificación: al bajar la inversión, baja la oferta y suben los precios. El programa del gobierno no es un control como tal, solo está topando precios, pero si viene acompañado de incentivos a la oferta, puede funcionar”, insistió.
Con todo, falta que la iniciativa de Batres se discuta en el Congreso local y su aprobación solamente sería posible cuando inicie la próxima Legislatura.
Incentivos o no, obligatoriedad o no, el actual y el próximo gobierno capitalino deberán enfrentar una crisis de vivienda que solo va en aumento.
MOTIVOS PRINCIPALES PARA RENTAR UNA VIVIENDA