Ante el alza de precios en los inmuebles y bajos salarios las nuevas generaciones buscan alternativas para adquirir un bien inmueble.
En la actualidad se ha hecho más notorio que las generaciones de menos de 40 años difícilmente podrán acceder a una vivienda propia.
Hace tan solo un mes la plataforma Centro Urbano publicó un breve estudio donde detallaba que para acceder a un crédito bancario para una vivienda de un millón y medio de pesos era necesario un enganche mínimo de 75 mil pesos, con mensualidades de más de 15 mil pesos por 20 años. Así, toda persona interesada tendría que ganar por lo menos 30 mil pesos al mes.
Lo anterior deja fuera a más del 90% de la población ocupada y oscurece el panorama para quienes están por entrar al mundo laboral.
Crisis
La pandemia de Covid-19, la inflación, la amenaza de una recesión y hasta el conflicto entre Rusia y Ucrania han llevado a varios países a una crisis inmobiliaria. Para los jóvenes, los altos costos en la renta de un departamento ponen en riesgo los intentos de independencia.
Tan solo en la Ciudad de México (CDMX), una de las zonas donde se ha acentuado esta crisis, la renta de un inmueble puede superar los 100 mil pesos, dependiendo del lugar. Y, según afirman muchos ciudadanos, en los últimos dos años los montos por arrendar un departamento o una casa se han duplicado.
Poco se habla, además, del grave problema que representa la especulación inmobiliaria. En 2021 la jefa de Gobierno Claudia Sheinbaum reveló que el suelo de la CDMX ha incrementado su valor exponencialmente y ahora solo se prioriza la construcción de viviendas que cuesten más de cinco millones de pesos. Naturalmente, esto ha generado un proceso de gentrificación.
Entre las principales causas de lo anterior están el notable interés en turistas y extranjeros en colonias como la Roma o la Condesa, lo que aumenta el valor de la demarcación.
De hecho, en julio del año pasado, la diputada Lilia Aguilar Gil (PT) presentó una iniciativa para reformar la Ley General de Asentamientos Humanos y prohibir con ello la especulación inmobiliaria, facultando a cada entidad para definir los costos máximos de un inmueble según su valor catastral. No obstante, la iniciativa permanece estancada en la Cámara de Diputados.
Variables y estudios
A pesar de lo anterior, también hay otros factores a considerar, como los ingresos y gastos.
En 2021, BBVA Research publicó un estudio sobre el papel de la población millennial en la reapertura económica en México durante la pandemia. A través de un perfil socioeconómico la investigación demostró que en 2020 los ingresos de este grupo poblacional ascendieron a poco más de siete mil pesos en promedio. En comparación, la población mayor de 45 años percibió en promedio ocho mil 141 pesos.
Por si fuera poco, 90% de esos ingresos corrientes de los millennials provinieron de actividades laborales como empleados asalariados o como trabajadores independientes. Y, a diferencia del resto de generaciones, casi no perciben ingresos por renta de propiedades, precisamente porque no poseen una.
De hecho, este mismo estudio revela que en lugares como la CDMX la renta de vivienda representa más de la mitad de los gastos, y aunque no toda la población millennial ha conseguido independizarse o formar una familia, sí detalló que en los hogares donde el principal proveedor o el único habitante pertenece a este rango de edad los otros gastos principales son los alimentos y el transporte.
Por su parte, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) también tiene estudios sobre el perfil socioeconómico de la población mexicana, y aunque no divide el análisis por grupo de edad, sí da cuenta de algunos de los vicios económicos que afectan fuertemente la capacidad económica de la población adulta.
Según la Encuesta Nacional de Inclusión Financiera (ENIF) 2021, hay un aumento considerable en la población mexicana que no ahorra. De hecho, menos de 17% de la población encuestada tiene una cuenta formal de ahorro, y menos de 40% ahorra de manera informal.
La consecuencia natural de lo anterior es la incapacidad de pagar inmuebles a mediano y largo plazos. El propio INEGI realizó en 2020 la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), donde se revela que más de la mitad de la población que vive en un inmueble rentado afirmó que no compra una casa o departamento por no tener acceso a un crédito ni recursos para ello.
Aunque en México el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) ofrece facilidades para la adquisición de inmuebles, lo hace dependiendo del salario percibido. Considerando el salario promedio señalado anteriormente, en 2021 un millennial solo pudo haber tenido acceso a un crédito de menos de 400 mil pesos.
Ahora bien, la facilidad para mudarse es otra razón para optar por la renta, misma que se apega a la tendencia millennial de la migración interna, pues prefieren vivir y trabajar en entidades federativas con mayores ingresos y calidad de vida.
Cabe recordar que la mayoría de estos estudios fueron realizados durante la pandemia de Covid-19 y que, según revela un estudio de Kantar, actualmente las familias mexicanas pagan 18% más por productos y servicios que hace dos años. Esto ha producido que los gastos tengan que ser más estratégicos. Sin embargo, el verdadero impacto en los estilos de vida aún está por verse.
Aunque hay estudios más recientes sobre las poblaciones jóvenes, se ciñen a mercados más particulares, como los turísticos, de entretenimiento y de alimentación. Además, detallan el aumento de precios en actividades como conciertos y vida nocturna pero no precisan el porcentaje de la población juvenil que de hecho participa en esas actividades.
Finalmente, los estudios del Instituto Nacional de la Juventud (Injuve) solo presentan resultados de sus programas y aunque el tema de la vivienda es quizás de los más relevantes para estas generaciones, la información que ofrecen está más enfocada a la cultura y la educación sexual.
Alternativas
Uno de los pocos países que no presenta este problema inmobiliario es Japón, donde hay, por el contrario, un aumento considerable de casas abandonadas cuyo valor es prácticamente nulo y que cualquiera está en capacidad de adquirirlas.
Lo anterior se explica, por un lado, por la reducción en el valor de los inmuebles que fueron construidos después de la Segunda Guerra Mundial, pues para su construcción se utilizaron materiales y métodos precarios y rápidos para satisfacer la demanda de hogares. Por otro, los parámetros bajo los que un inmueble es o no considerado “digno de habitar” se renuevan constantemente, por lo que incluso una casa con 20 años de construcción puede ser considerada inhabitable.
Así, cuando la venta de una casa se vuelve imposible, muchas veces el gobierno decide demolerla para hacer uso del suelo, mismo que, a diferencia de la construcción, sí tiene un valor más elevado.
En otros lugares como Australia, donde la crisis inmobiliaria es una realidad, algunos ciudadanos han optado por las llamadas tiny houses, construcciones reducidas y más asequibles que o bien se encuentran en áreas rurales o son completamente móviles.
Según un estudio de la Universidad de Griffith, hay una tendencia al alza en la aceptación de viviendas alternativas por parte de las autoridades australianas y los planificadores urbanos. Más aún, algunas comunidades han comenzado a implementar medidas y regulaciones para asegurar que dichas viviendas sean habitables.
Otra alternativa que se ha hecho popular en las grandes ciudades del país es el llamado coliving, a través del cual los jóvenes pueden rentar habitaciones de casas viejas o edificios ubicados en zonas de alta demanda sin la necesidad de gastar grandes cantidades de dinero.
En la CDMX la jefa de Gobierno anunció en marzo del año pasado que implementarían un programa de reconversión de oficinas a espacios habitables. Según informó, las zonas a transformar serían el Centro Histórico, Santa Fe, Polanco, Paseo de la Reforma, Insurgentes, entre otros.
Aunque algunos especialistas han señalado que los espacios de oficinas con mayor desocupación se encuentran en otras partes de la ciudad, es evidente que el proyecto busca ofrecer vivienda asequible dentro y alrededor de las zonas donde se concentran las actividades económicas.
El proyecto lleva sobre la mesa desde 2019, cuando la jefa de Gobierno propuso la creación de corredores habitacionales con viviendas con un costo menor al millón y medio de pesos. Aunque en aquel momento el proyecto se detuvo por la pandemia de Covid-19, incluso después del anuncio del año pasado no ha habido más actualizaciones al respecto. En todo caso, ha sido la iniciativa privada quien se ha pronunciado sobre dicho tipo de reconversiones, poniendo en tela de juicio la viabilidad y el alcance del programa.
¿Cuánto ganan los mexicanos?
Actualmente, la población mexicana ocupada ronda los 60 millones de personas.
- 29% percibe de cero a tres mil 80 pesos mensuales.
- 67% gana entre tres mil 80 y 15 mil 429 pesos.
- 4% tiene un ingreso mayor a los 15 mil 429 pesos.
Fuente: INEGI
Ingresos promedio en relación con la escolaridad (2020)
Primaria Cuatro mil 356 pesos.
Secundaria Cinco mil 546 pesos.
Bachillerato Seis mil 883 pesos.
Profesional Once mil 252 pesos.
Posgrado 16 mil 102 pesos.
Fuente: BBVA Research